Comprar Propiedades en Colombia siendo Extranjero
¿Eres extranjero y deseas comprar una propiedad como inversión o como vivienda en Colombia?
Si este es tu caso, a continuación, Te presentamos una guía con aspectos importantes para lograr tu objetivo de manera segura y con beneficios:
Proceso de Inversión en Bienes Inmuebles Para comprar una propiedad en Colombia de manera segura
Realizar una inversión en Colombia comprando un bien inmueble requiere que el inversionista extranjero cumpla con una serie de requisitos civiles que implican responsabilidades, tanto de derechos como de obligaciones entre vendedor y comprador. Estos incluyen el pago de impuestos, los gastos de elaboración de escrituras en la notaría, y otros gastos que deben considerarse al momento de hacer la compraventa del inmueble.
Es importante señalar que el proceso de compraventa para un ciudadano colombiano y un inversionista extranjero es prácticamente el mismo. A continuación, te explicamos los pasos que un ciudadano extranjero debe seguir para comprar un bien inmueble en Colombia, así como los trámites necesarios para hacerlo de manera segura, protegiendo así su inversión, ya sea para habitarlo o para arrendarlo y obtener utilidades.
Requisitos para Comprar Propiedades en Colombia como Extranjero
Si eres extranjero y deseas invertir en una propiedad en Colombia, es importante que conozcas los requisitos necesarios para llevar a cabo el proceso de compra sin contratiempos. A continuación, te presentamos un resumen de los documentos y condiciones clave que debes cumplir para adquirir tu inmueble en el país.
- Pasaporte válido: Documento necesario para identificarte en Colombia.
- Visa vigente: Debes contar con una visa válida para permanecer en el país. Turista: Aprovecha los 90 días de estancia turística para realizar tu compra. Compra dentro del periodo: Adquiere la propiedad antes de que expire tu tiempo permitido en Colombia
- Cédula de extranjería: Puedes comprar propiedades mientras tu cédula esté vigente.
- Visa de inversionista: La compra es posible con una visa de inversionista vigente.
Riesgos a Considerar al Comprar Propiedades en Colombia
¿Qué se debe tener en cuenta al comprar un inmueble en Colombia? Como toda actividad debes considerar los riesgos al comprar propiedades ya sea en Colombia o en cualquier parte del mundo.
Por lo tanto, adquirir una propiedad en Colombia como extranjero puede ser una excelente inversión, Sin embargo, es fundamental Considerar los riesgos, de hecho, ninguna operación o actividad está exenta de riesgos, Por eso se recomienda siempre verificar e investigar.
Esta situación puede ser bastante compleja porque las leyes de los países difieren.
A continuación, los posibles riesgos asociados al proceso de compra. Desde verificar la titularidad del vendedor hasta asegurarse de que el bien raíz cumpla con todas las condiciones legales y físicas, aquí te presentamos un listado de precauciones esenciales para evitar contratiempos y proteger tu inversión.
Descripción de Riesgos:
- Precio del bien raíz: Verifica que el precio sea justo y acorde con el mercado.
- Estado del bien raíz: Comprueba las condiciones físicas y legales de la propiedad, ya sea casa, apartamento o finca.
- Tipo de propiedad: Considera los riesgos específicos según sea una casa, apartamento o finca.
- Exactitud del bien vendido: Confirma que la propiedad mostrada sea la misma que la descrita en los documentos.
- Cavidad, lindero y medidas: Asegúrate de que las dimensiones y límites coincidan con la realidad.
- Ubicación correcta: Verifica que la propiedad esté en la ubicación indicada.
- Titularidad del vendedor: Confirma que quien vende sea realmente el dueño.
- Naturaleza de lo vendido: Asegúrate de que lo que te venden es la propiedad y no solo la tenencia.
- Tipo de vendedor: Verifica si el vendedor es dueño, poseedor o tenedor.
- Propiedad con varios dueños: Confirma la cantidad de propietarios y que todos estén de acuerdo en la venta.
- Hipotecas o deudas: Asegúrate de que la propiedad no esté hipotecada o tenga deudas.
- Aspectos sucesorios: Verifica si la propiedad está involucrada en una herencia y que se haya realizado la partición y adjudicación correspondiente.
- Venta de derechos sucesorios: Asegúrate de que no te vendan solo los derechos de una sucesión en curso.
- Obligaciones pendientes: Verifica si existen litigios o deudas pendientes del propietario, poseedor o tenedor.
- Propiedad pendiente de saneamiento: Confirma si la propiedad necesita un saneamiento legal o no.
- Nacionalidad del vendedor: Determina si el vendedor es nacional o extranjero, ya que esto puede afectar el proceso de compra.
- Ubicación del vendedor: Verifica si el vendedor se encuentra en Colombia o en el extranjero.
- Representación del vendedor: Confirma si quien vende tiene la autorización para representar al dueño.
- Recepción del pago: Asegúrate de que el pago lo reciba directamente el dueño o un intermediario autorizado.
- Intermediarios en la venta: Verifica que los intermediarios actúen de manera transparente y justa.
- Derechos de uso y disfrute: Asegúrate de que no existan derechos de usufructo, uso, habitación, servidumbre o anticresis sobre la propiedad.
- Condiciones de entrega: Define cuándo se realizará la entrega de la propiedad.
- Plazo de entrega: Asegúrate de conocer si la entrega será inmediata o en un plazo específico.
- Forma de pago: Establece claramente las condiciones y la forma de pago acordadas.
- Pago en plazos: Confirma las condiciones de pagos a plazos si aplica.
- Cláusulas contractuales: Revisa cuidadosamente las cláusulas penales y de rescisión.
- Riesgos de entrega: Considera la posibilidad de que no se pueda obtener la entrega o se retrase.
- Desalojo de arrendatarios: Asegúrate de que no existan arrendatarios que deban ser desalojados.
- Riesgos posteriores a la venta: Ten en cuenta posibles problemas legales o financieros que surjan después de la compra.
- Deudas al Estado: Verifica que la propiedad no tenga deudas pendientes con el gobierno.
- Utilidad pública: Confirma si la propiedad está sujeta a expropiación por utilidad pública.
Importancia de contar con un especialista:
Dada la complejidad y los múltiples riesgos asociados a la compra de propiedades en Colombia, es esencial contar con un especialista que te guíe a lo largo del proceso. Un abogado inmobiliario con experiencia en la legislación colombiana puede ayudarte a gestionar estos riesgos, asegurando que tu compra sea segura, transparente y libre de futuros inconvenientes.
Atención Personalizada para Inversionistas Extranjeros
En Carlos Patrón & Asociados, Abogado inmobiliario en Colombia, entendemos que lo más importante es proteger al inversionista extranjero como persona individual. Nos interesa que tu inversión se realice de la manera más adecuada y segura posible, a través de un trato personalizado, humano y honesto. Ya sea que desees adquirir un inmueble para arrendarlo, habitarlo o venderlo en el futuro con rendimientos, estamos aquí para ayudarte.
Consecuentemente, haremos el mejor esfuerzo para que comprar una propiedad en Colombia se convierta en una actividad beneficiosa para nuestros clientes, En lugar de Convertirse en un dolor de cabeza.
Por lo tanto, Un abogado asignado te asesorará en la revisión de los contratos de compraventa y en las promesas de contrato de compraventa, asegurándose de que estén correctamente elaborados. Nuestro objetivo es brindarte la mayor seguridad posible para proteger tu inversión en la compra y venta de bienes raíces en Colombia.
Contrato de Compraventa Civil en Colombia
El contrato de compraventa está regulado por el artículo 1849 del Código Civil Colombiano. Según este artículo, la compraventa es un contrato en el que una de las partes se obliga a entregar una cosa y la otra a pagarla en dinero, el cual se denomina precio.
En un contrato de compraventa, el vendedor tiene dos obligaciones: (1) Transferir el dominio o propiedad del bien, y (2) Garantizar que el bien esté libre de vicios ocultos. Por su parte, el comprador se obliga a pagar el precio acordado para adquirir la propiedad del bien raíz.
De acuerdo con el artículo 1602 del Código Civil, “Todo contrato legalmente celebrado es ley para las partes”, lo que significa que solo puede invalidarse por mutuo consentimiento o por causas legalmente establecidas.
Capacidad para Celebrar Contratos de Venta
El artículo 1851 del Código Civil Colombiano establece que todas las personas que la ley no declare inhábiles pueden celebrar un contrato de venta. Es decir, cualquier persona con capacidad legal puede participar en la celebración de un contrato de compraventa.
Forma y Requisitos del Contrato de Venta
El artículo 1857 del Código Civil Colombiano señala que un contrato de compraventa se considera perfecto desde que las partes acuerdan sobre la cosa y el precio, salvo en el caso de la venta de bienes raíces, servidumbres y sucesiones hereditarias, donde el contrato no se reputa perfecto hasta que no se otorgue escritura pública.
Por ello, se recomienda realizar una promesa de compraventa y pactar una fecha para la firma de la escritura pública, la cual deberá ser registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para perfeccionar la compraventa.
Pasos para que un Ciudadano Extranjero Compre una Propiedad en Colombia
Un ciudadano extranjero puede comprar una propiedad en Colombia perfeccionando una compraventa o un contrato de promesa de compraventa, acordando el precio y la cosa con el vendedor.
Se recomienda que el comprador cuente con la asesoría de un abogado para realizar un análisis detallado del estado real de la propiedad que pretende comprar. Este análisis incluye la revisión del certificado de libertad y tradición, un documento expedido por la Superintendencia de Notariado y Registro, que detalla el historial de la propiedad desde su inscripción en la Oficina de Instrumentos Públicos.
Este certificado permite identificar información clave como la construcción, la cronología, los dueños, y la existencia de gravámenes hipotecarios o embargos. Un análisis exhaustivo de este documento es esencial para determinar la viabilidad de la compraventa y evitar problemas futuros.
En Colombia, se puede celebrar una compraventa directa o, previamente, un contrato de promesa de compraventa. El artículo 1611 del Código Civil establece los requisitos para exigir su cumplimiento: (A) Que la promesa conste por escrito, (B) Que incluya un plazo o condición que fije la fecha en que se celebrará el contrato, y (C) Que se determine el contrato de tal forma que solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales para perfeccionarlo.
Otorgamiento de Escritura Pública y Registro
Para que la compraventa sea reputada como perfecta, debe cumplirse con el otorgamiento de la escritura pública, la cual debe ser debidamente registrada. La escritura pública es un documento mediante el cual el notario da fe de la celebración del contrato, el cumplimiento de los requisitos legales, la capacidad de los otorgantes, y el contenido y fecha del contrato.
Una vez formalizada la escritura pública de compraventa, el comprador debe inscribirla y registrarla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos dentro de los dos meses siguientes a su otorgamiento, aunque se recomienda hacerlo inmediatamente después.
Consideraciones Financieras y Fiscales
El precio pactado para la compraventa no puede ser inferior al avalúo catastral o autoavalúo, sin perjuicio de los avalúos comerciales. El estatuto tributario establece que el valor asignado por las partes en la compraventa no puede diferir del valor comercial del bien vendido. Las autoridades fiscales pueden revisar dicho valor y asignar uno más acorde con la naturaleza o estado del bien.
Si eres un ciudadano extranjero con cédula de extranjería, se recomienda abrir una cuenta bancaria en Colombia para realizar transferencias internacionales y pagar la compraventa en pesos colombianos.
Implicaciones de Comprar una Propiedad en Colombia
Al formalizar un contrato de compraventa ante un notario en Colombia, tanto el comprador como el vendedor deben asumir ciertos gastos. Estos incluyen el costo de la escritura pública y los gastos de registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, los cuales son responsabilidad del comprador.
Además, se debe pagar el impuesto de registro. El artículo 398 del estatuto tributario establece una “retención en la fuente” equivalente al 1% del valor de la venta por la enajenación de activos fijos. Si el bien se adquirió antes del 1 de enero de 1987, la retención en la fuente disminuye.
Asesoría Legal para Comprar Propiedades en Colombia
En Carlos Patrón & Asociados, estamos listos para asesorarte en todo el proceso de compraventa. Te ofrecemos un servicio personalizado, honesto y humano para garantizar la protección de tus intereses como inversionista extranjero. Contáctanos para más información y asistencia legal.
